Le point sur la réforme du droit de la copropriété

Après l’annonce, par la loi ELAN du 23 novembre 2018, d’une réforme en matière de copropriété, l’ordonnance du 30 octobre 2019 n°2019-1101 concrétise la réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, avec une application de la plupart des changements au 1er juin 2020. Voici ce qu’il faut retenir de cette réforme.

Quels changements pour le syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat des copropriétaires, composé des copropriétaires de l’immeuble, va voir ses responsabilités augmenter. Jusqu’à présent, son rôle était d’élire un syndic pour le représenter auprès des tiers et en justice, et de veiller globalement à la bonne administration des parties communes.

A partir de 2020, le syndicat des copropriétaires devra également veiller à l’amélioration des parties communes. Par conséquent, il est désormais responsable de tous les dommages faits aux tiers et aux copropriétaires dans une partie commune, qu’il soit causé par un défaut d’entretien, par un vice de construction, ou autre.

Cette réforme du rôle du syndicat des copropriétaires vise à s’assurer que les parties communes trop vétustes soient bien entretenues et rénovées s’il le faut, dans le but d’éviter les accidents pour les tiers et les habitants de l’immeuble.

Quels changements pour le syndic ?

Le syndic, qui représente le syndicat des copropriétaires auprès des tiers et de la justice, et gère toute la partie administrative de la copropriété, aura aussi des devoirs en plus.

Pour commencer, le syndic sera tenu de transmettre les archives et documents de la copropriété à son remplaçant à la fin de son mandat, et ce, dans un délai de 15 jours. Dans ces documents, on trouve notamment : la trésorerie, les références du compte bancaire du syndic, les coordonnées de la banque, l’état des comptes (délai de 2 mois)… Il devra également fournir des documents au syndicat des copropriétaires dès que celui-ci les lui demande, sous risque de pénalités.

Autre nouvelle obligation du syndic : l’obligation d’ouvrir un compte séparé pour le syndic, même pour les petites copropriétés de moins de 15 lots. Cette mesure sera toutefois l’une des dernières à entrer en vigueur (31 décembre 2020).

De plus, alors que jusqu’à présent le contrat de syndic devait durer 3 ans, période au bout de laquelle le syndic devait se soumettre à la concurrence, il pourra durer moins de temps à partir de 2020. Le format reste le même cependant, avec une nomination en AG par le syndicat des copropriétaires et une résiliation possible en cas d’inexécution grave. Seule différence : le contrat pourra être résilié avant son terme sans indemnisation.

Enfin, avec la réforme, ce dernier pourra percevoir une rémunération en complément si on lui confie une mission qui ne relève pas de son contrat initial. Pour en savoir plus sur les services que peuvent proposés un syndic, il suffit de visiter des sites spécialisés en gestion de copropriété.

Quels changements pour le conseil syndical ?

Contrairement au syndic, le conseil syndical bénéficiera largement de cette réforme avec de plus en plus de pouvoir. Le Président du conseil syndical pourra notamment exercer une action en justice contre le syndic en cas d’inaction de sa part.

De plus, le conseil syndical pourra obtenir le pouvoir de prendre seul des décisions validées par un vote à la majorité simple en AG (sous réserve que la délégation expresse de l’Assemblée générale ait été votée), par exemple des travaux d’entretien ou de rénovation. Attention toutefois, certains sujets ne peuvent faire l’objet d’une délégation expresse, comme l’approbation des comptes, le budget prévisionnel, ou encore les modifications du règlement de copropriété.

La composition elle-même du conseil syndical devient plus flexible, avec la possibilité pour les ascendants et descendants des copropriétaires de l’immeuble d’en faire partie.

Une gestion plus flexible des copropriétés

Le principal objectif de cette réforme est de faciliter la prise de décisions au sein des copropriétés. Cela passe par une plus forte implication du syndicat des copropriétaires, alors que les AG sont de plus en plus confrontées à un fort taux d’absentéisme. Les votes par correspondance sont désormais autorisés et comptent autant qu’un vote en présentiel, et les seconds votes (procédure de la « passerelle ») seront encouragés en cas de blocage ou de presque majorité.

Enfin, afin de faciliter la gestion des copropriétés, la création d’un second syndicat pourra être envisagée pour les copropriétés composées de plusieurs immeubles, et les copropriétaires pourront demander la tenue d’une Assemblée générale (à ses frais) pour toute demande de sa part.

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